Bienes raíces: el inventario de inmuebles
Contabilidad del inventario inmobiliario: por qué los lotes y viviendas para la venta son inventario (NIC 2), cómo se acumula el costo del terreno y la urbanización, cómo se asigna el costo a cada lote y cómo se ve en GoSoft.
En una inmobiliaria o loteadora, los lotes, casas y departamentos que se construyen para vender son su mercadería. Contablemente son inventario (existencias), no activo fijo. Esta lección explica cómo se forma su costo y cómo GoSoft los administra.
- Clasificar correctamente un inmueble según su destino.
- Acumular el costo de un proyecto (terreno, urbanización, construcción) y asignarlo a cada unidad.
- Recorrer el inventario de inmuebles en GoSoft.
¿Inventario, activo fijo o propiedad de inversión?
| Destino del inmueble | Clasificación | Norma |
|---|---|---|
| Se construye o lotea para vender | Inventario | NIC 2 / sección 13 NIIF PYMES |
| Se usa en la operación (oficina propia) | Propiedad, planta y equipo | NIC 16 |
| Se tiene para alquilar o por plusvalía | Propiedad de inversión | NIC 40 |
En la Empresa 01 S.A. los lotes de cada proyecto son inventario. La oficina de ventas es activo fijo y se deprecia (ver Activos fijos).
El costo del proyecto
El costo de un inventario inmobiliario incluye todo lo necesario para dejarlo listo para la venta:
- Compra del terreno y sus gastos (escritura, impuestos de transferencia, registro).
- Estudios, diseños, licencias y permisos.
- Urbanización: vías, redes de agua, alcantarillado, energía.
- Construcción (en proyectos de vivienda).
- Costos financieros de préstamos destinados al proyecto, mientras dura la obra (cuando la norma lo permite).
No incluye los gastos de venta (publicidad, comisiones) ni los administrativos: esos van a resultados.
Ejemplo: el proyecto de la Unidad 02
| Cuenta | Debe | Haber |
|---|---|---|
| Inventario de inmuebles · terrenos | 300.000.000,00 | |
| Bancos | 300.000.000,00 | |
| Sumas iguales | 300.000.000,00 | 300.000.000,00 |
| Cuenta | Debe | Haber |
|---|---|---|
| Inventario de inmuebles · obras en curso | 100.000.000,00 | |
| Proveedores | 100.000.000,00 | |
| Sumas iguales | 100.000.000,00 | 100.000.000,00 |
Costo total: 400.000.000. Área vendible: 10.000 m². Costo por m² = 40.000.
Un lote de 133,50 m² tiene un costo de 133,50 × 40.000 = 5.340.000. Ese es el monto que pasará a costo de venta cuando se venda.
El método más usado es por área vendible. Si los lotes tienen precios muy distintos (esquinas, vista), algunas empresas asignan por valor de venta relativo. Lo importante es aplicar el mismo criterio a todo el proyecto y documentarlo.
En GoSoft, paso a paso
Abre Inventario → Ítems → Inmuebles. Los inmuebles se agrupan por manzano (bloque); cada tarjeta muestra cuántos inmuebles tiene y su área total.
gosoft.app
Inventario de inmuebles por manzano, con área, precio por m² y total Cada fila es un inmueble: tipo (terreno urbano, casa, departamento), matrícula o folio, manzano, lote, área en m² (y en varas² cuando aplica), precio por m² y precio total.
La columna Contrato muestra el número de venta si el inmueble ya está vendido o reservado; el color indica su estado.
Desde Opciones puedes importar el inventario desde Excel, cambiar precios por manzano o exportar el catálogo.
En Mi empresa → Desarrollo inmobiliario configuras los datos del proyecto (tipo, superficie total, matrícula matriz) y en Geografía el plano con los lotes.
El total del inventario de inmuebles disponibles (sin contrato) al costo debe ser igual al saldo de la cuenta Inventario de inmuebles. Compáralo cada mes: es una de las pruebas más valiosas en una inmobiliaria.
- Registrar el terreno como activo fijo y depreciarlo.
- Cargar al costo los gastos de publicidad o las comisiones de venta.
- No asignar costo a cada lote: al vender no hay costo de venta y la utilidad sale inflada.
Una inmobiliaria compra un terreno para lotear y vender. ¿Qué tipo de activo es?
Inventario (NIC 2), no activo fijo.
Un proyecto costó 800.000.000 y tiene 20.000 m² vendibles. ¿Cuál es el costo de un lote de 150 m²?
800.000.000 / 20.000 = 40.000 por m²; 150 × 40.000 = 6.000.000.
¿La comisión del vendedor forma parte del costo del lote?
No. Es un gasto de venta y va a resultados.